US-Immobilienmarkt paralysiert, Run auf Gold in Indien

Der Strom der Wirtschaftsnachrichten reißt nicht ab, selbst im Hochsommer.

Die Märkte scheinen ihre Hoffnungen in eine künftige Zinssenkung der US-Notenbank Fed zu setzen. Wenn Jerome Powell nicht innerhalb einer vernünftigen Zeitspanne handelt, könnte man ihm vorwerfen, mit der Zinssenkung zu lange gewartet zu haben.

Die Rendite der 2-jährigen US-Staatsanleihe ist auf 4,408 % gesunken, das niedrigste Niveau seit dem 7. Februar. Der Markt erwartet offensichtlich eine Änderung der Zinspolitik der Fed. Die Treasuries mit einer Laufzeit von 2 Jahren sind dabei, den Widerstand ihres Abwärtstrends zu durchbrechen und signalisieren damit, dass die neue Aufwärtsbewegung in Fahrt kommt.

Es ist höchste Zeit, dass sich die Zinsen in den Vereinigten Staaten entspannen.

Die Lage am US-Immobilienmarkt bleibt indes festgefahren.

Im ersten Quartal 2024 haben die Investoren 0,5 % mehr Immobilien gekauft als im Vorjahreszeitraum. Das war die erste Zunahme seit Mitte 2022. In Kalifornien wurde das größte Plus verzeichnet, vor allem in San Jose und Oakland, wo die Verkäufe um mehr als 20 % gestiegen sind. Die Investoren machen damit große Gewinne, denn der mittlere Verkaufspreis der Häuser hat sich gegenüber dem Kaufpreis um 55 % erhöht. Im ersten Quartal haben Investoren 19 % der verkauften Immobilien erworben, der größte Anteil seit fast zwei Jahren. Sie konzentrieren sich dabei in erster Linie auf Einfamilien- und Luxushäuser, kaufen aber auch eine Rekordzahl an erschwinglichen Immobilien. Bei den zu günstigen Preisen verkauften Häusern beträgt ihr Anteil 26 %.

Die Zunahme der Verkäufe verschleiert jedoch eine beunruhigende Tatsache: Insgesamt befindet sich das Transaktionsvolumen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Die Umsätze am US-Immobilienmarkt wollen nicht recht in Gang kommen:

Die Aktivität der Investoren stabilisiert sich, nachdem sie mehrere Jahre lang durch starke Schwankungen gekennzeichnet war und sich 2021 während der Pandemie verdoppelt hatte, bevor es Anfang 2023 zu einem Einbruch um fast 50 % kam. Angesichts der Preissteigerungen bei Immobilien und Mieten sowie der Stabilisierung der Kreditzinsen scheinen die Investoren an den Markt zurückzukehren, wenn auch noch sehr zaghaft.

Die Investoren bevorzugen Einfamilienhäuser, die 68,9 % ihrer Käufe im ersten Quartal ausmachen, ein Plus von 3,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Bei Reihenhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sind die Kaufzahlen dagegen gesunken. Diese Präferenz ist mit dem Anstieg der Mieten und der Beständigkeit der Mieter in Einfamilienhäusern zu erklären. Immobilien, die teurer vermietet werden können, werden nicht verkauft. Für die Eigentümer, die zu deutlich niedrigeren Zinsen gekauft haben, gibt es keinen Anreiz umzuziehen, da sie in diesem Fall viel höhere Kreditraten zahlen müssten. Der Markt bleibt paralysiert, solange die Fed den Zinssatz nicht reduziert. Der gesamte amerikanische Immobiliensektor wartet sehnsüchtig auf die Zinssenkung!

Aktuell ist die Zahl der Hausverkäufe noch niedriger als zur gleichen Zeit in den letzten beiden Jahren: 

Dabei waren die Verkaufszahlen 2023 bereits so gering wie schon seit 1995 nicht mehr. Wenn sich die Zahlen bis Jahresende nicht erholen, könnten sie einen neuen Negativrekord aufstellen.

Der Rückgang der Transaktionen betrifft insbesondere internationale Käufer.

Käufer aus dem Ausland haben in diesem Jahr weniger Immobilien in den USA erworben, aber Rekordpreise bezahlt. Zwischen April 2023 und März 2024 haben sie 42 Milliarden $ in Wohnimmobilien investiert, was einem Rückgang um 21,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Rund 54.300 Häuser wurden an internationale Käufer veräußert, die geringste Zahl seit Beginn der Datenerfassung durch die National Association of Realtors (NAR).

Der Durchschnittspreis und der mittlere Preis der von Ausländern erworbenen Häuser sind jedoch auf neue Höchstwerte von 783.300 $ bzw. 475.000 $ geklettert. Der Rückgang der Kaufzahlen ist auf den starken US-Dollar sowie auf die Probleme zurückzuführen, mit denen auch inländische Interessenten zu kämpfen haben: Hohe Preise und geringe Verfügbarkeiten. Zu den internationalen Käufern zählen sowohl Personen, die nicht Staatsbürger der USA sind und dauerhaft im Ausland leben, als auch solche, die ihren Wohnsitz seit mehr als sechs Monaten in den Vereinigten Staaten haben.

Trotz ihres insgesamt geringen Anteils (2 % des Marktes), haben die internationalen Käufer auf bestimmte Märkte einen signifikanten Einfluss, beispielsweise in Florida und Texas, wo sie besonders aktiv sind. In Texas dominieren mexikanische Käufer, während Florida das bevorzugte Ziel für ausländische Käufer im Allgemeinen bleibt.

Der Rückgang der Transaktionen hat direkte Auswirkungen auf die Verkaufszahlen von Einrichtungsgegenständen.

Weniger Transaktionen am Immobilienmarkt bedeuten auch weniger Küchen, weniger Möbel und weniger Innenausstattung.

Die jüngsten Absatzzahlen verdeutlichen den starken Rückgang in diesem Grundpfeiler des amerikanischen Einzelhandels:

Der Rückgang der Verkaufszahlen in diesem Sektor zum Vorteil anfälligerer Branchen wie beispielsweise der Freizeitbranche schwächt die Verbrauchsdaten der US-Wirtschaft insgesamt.

Die sinkenden Transaktionen im Immobiliensektor haben Einfluss auf den Konsum, denn die Ausgaben der Amerikaner konzentrieren sich infolgedessen auf weniger fundamentale Bereiche und werden damit anfälliger für Einbrüche

Während das Risiko einer Rezession in den USA Tag für Tag zunimmt, findet Gold vor dem Hintergrund des konjunkturellen Abschwungs zu seiner Rolle als sicherer Hafen zurück.

In China haben wir innerhalb der letzten zwei Quartale beobachtet, dass Gold angesichts der schwächelnden Wirtschaft, des drohenden Wertverlustes der chinesischen Währung und der Risiken im Zusammenhang mit dem Bankensystem des Landes zum bevorzugten Investment der chinesischen Sparer avancierte.

Physisches Gold rief seitens der Anleger in den vergangenen Monaten wachsende Begeisterung hervor.

Die physische Nachfrage der Chinesen könnte sich nunmehr auch Richtung Westen verschieben, in ein anderes Land, das große Mengen an physischem Gold und Silber nachfragt.

Indien hat in dieser Woche den Einfuhrzoll auf Gold und Silber von 15 % auf 6 % gesenkt, um die Nachfrage anzukurbeln und dem Schmuggel entgegenzuwirken. Der Rückgang der lokalen Preise hat die Schmucknachfrage bereits steigen lassen und die Aktien der Schmuckhersteller haben im Anschluss an diese Nachricht bis zu 10 % zugelegt.

Diese überraschende Entscheidung senkt den Preis pro Unze Gold in Indien beim Kauf um fast 300 $.

Unter diesen Bedingungen könnte die Edelmetallnachfrage in Indien stark zunehmen, nachdem sie 2023 rückläufig war:

Für die Verkäufer von Papiergold an der COMEX, die ihre ungedeckten Short-Positionen gerade signifikant ausgebaut haben, ist diese neue physische Nachfrage selbstverständlich eine sehr schlechte Nachricht. Für diese Marktteilnehmer ist es notwendig, noch viel mehr Papier zu bedrucken, noch mehr Kontrakte zu schaffen und die Hebelwirkung an den Terminmärkten noch weiter zu steigern, um dem Wiederaufleben der physischen Gold- und Silbernachfrage etwas entgegenzusetzen.